Veelgestelde vragen over financiering VvE’s met corporatiewoningen

Mag de VvE geld lenen voor verduurzaming?
Ja, het is een VvE, op basis van de Wet verbetering functioneren VvE’s, toegestaan om een lening aan te gaan voor verduurzaming van het complex. In onze beoordeling zullen ook de bepalingen vanuit de splitsingsakte worden meegenomen.

Wie gaat de overeenkomst met het Nationaal Warmtefonds aan?
De Vereniging van Eigenaars (VvE) gaat de overeenkomst aan met het Nationaal Warmtefonds. De leden van de VvE zijn geen onderdeel van de overeenkomst.

Wordt er pand- of hypotheekrecht gevestigd?
Nee, het Nationaal Warmtefonds vraagt de VvE (of haar leden) niet om pand- of hypotheekgever te worden. Het Nationaal Warmtefonds en de VvE gaan een zakelijke overeenkomst aan, zonder het vestigen van additionele zekerheden.

Wat voor soort lening is de VvE Energiebespaarlening? Annuïtair, Lineair of aflossingsvrij?
De lening van de VvE Energiebespaarlening betreft een annuïteiten lening.

Kan de rente gedurende de looptijd van de lening wijzigen?
Nee, de rente staat gedurende de gehele looptijd vast, de VvE en haar leden hebben vooraf en tijdens de looptijd duidelijkheid over de maandelijks te betalen annuïteit.

Is het mogelijk om als corporatie het eigen breukdeel te financieren, terwijl er door de VvE voor de overige leden een lening wordt afgesloten (de zogenaamde Opt out regeling)?
Nee, dit is in combinatie met de VvE Energiebespaarlening niet mogelijk, dit leidt tot een nietig besluit in verband met strijdigheid met het kostenverdelingsprincipe zoals omschreven in het Modelreglement en/of de splitsingsakte. Een Opt out is wettelijk gezien (nog) niet mogelijk.

Hoe worden de aflossing en rente voldaan aan het Nationaal Warmtefonds?
De annuïteit die de VvE maandelijks aan het Nationaal Warmtefonds moet betalen, wordt voldaan per automatische incasso en afgeschreven van de rekening van de VvE. De samenstelling van de servicekosten voor de leden zal na de verduurzaming en het aangaan van de lening wijzigen (de hoogte niet per sé). De rente en aflossing gaan onlosmakelijk onderdeel uitmaken van de servicekosten. Voor de corporatie betekent dit niets meer dan dat er wellicht een ander bedrag aan servicekosten aan de VvE betaald moet worden.

Is vervroegde aflossing van de VvE Energiebespaarlening mogelijk?
De Schuldenaar is altijd bevoegd de Schuld geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen met een minimum van € 250,00. Wanneer in een kalenderjaar meer wordt afgelost dan 20% van de oorspronkelijke hoofdsom, is de Schuldenaar hierover een vergoeding verschuldigd. De vergoeding wordt bepaald op basis van de kosten die het Nationaal Warmtefonds maakt om de Lening of aflossing af te wikkelen, inclusief alle kosten, waaronder de afwikkeling van eigen contracten. Deze vergoeding wordt berekend door de gemiste contractuele rentebetalingen door middel van de NCW-methode te verdisconteren naar het moment van vervroegde terugbetaling op basis van de vergelijkingsrente. De vergelijkingsrente is het rentetarief van de dichtstbijzijnde (naast lagere) marktrente die wordt gerekend op basis van de restant looptijd van de Lening. Eventuele toekomstige creditrente over het bouwdepot wordt in mindering gebracht op vergoeding.

Wat gebeurt er als de VvE haar betalingsverplichtingen richting het Nationaal Warmtefonds, blijvend, niet kan voldoen?
In een dergelijk geval hanteert het Nationaal Warmtefonds de gebruikelijke procedure: het versturen van (een) herinnering(en), het aanmanen na uitblijven van de betaling, het in gebreke stellen na uitblijven van de betaling, het starten van een incassoprocedure. Indien het voorgaande niet leidt tot een betalingsregeling, kan het Nationaal Warmtefonds de schuld opeisbaar stellen en kunnen de leden van de VvE aansprakelijk gesteld worden voor hun breukdeel in de uitstaande restantschuld plus eventueel ontstane kosten.

Wat zijn de gevolgen als een ander lid binnen de VvE niet meer aan zijn of haar verplichten kan voldoen?

Het aangaan van een VvE Energiebespaarlening door de VvE heeft geen gevolgen voor de bepalingen die in deze situatie gelden voor de VvE volgens de wet en de splitsingsakte. Er verandert op dit gebied dus niets ten opzichte van de huidige situatie.

In hoeverre kunnen de leden van de VvE aansprakelijk gesteld worden door het Nationaal Warmtefonds?
Volgens de Wet verbetering functioneren VvE’s is de schuld die door de VvE is aangegaan deelbaar. Ieder lid kan slechts aansprakelijk gesteld worden voor zijn of haar aandeel in de uitstaande restantschuld, niet meer. Overigens is het in de geschiedenis van het Nationaal Warmtefonds en van de SVn nog nooit voorgekomen dat een individueel lid van een door ons gefinancierde VvE aansprakelijk is gesteld. SVn verstrekt reeds 30 jaar leningen aan VvE’s.

Welke eisen worden er door het Nationaal Warmtefonds aan de besluitvorming gesteld?

Wettelijk gezien is er een verhoogd quorum en gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig om besluiten tot verduurzaming en het aangaan van een geldlening rechtsgeldig te kunnen nemen. Daarnaast behoudt het Nationaal Warmtefonds zich het recht voor om additionele eisen te stellen, bijvoorbeeld aan de opkomst en de stemverhouding onder de overige eigenaren. Wij vinden het belangrijk dat er voldoende draagvlak is onder eigenaren en bewoners.

Hoe groot mag het breukdeel van de corporatie in de VvE zijn om de VvE in aanmerking te laten komen voor een VvE Energiebespaarlening?
Het Nationaal Warmtefonds kent geen beperkingen aangaande het breukdeel van de corporatie binnen de VvE. Wel kunnen afhankelijk van het breukdeel aanvullende voorwaarden worden gesteld.

Worden er door het Nationaal Warmtefonds eisen gesteld aan ons als corporatie?
Ja, hiervoor verwijzen wij u in eerste instantie naar het document Verklaring Woningcorporatie op onze pagina Downloads. Naast deze verklaring kunnen er aanvullende eisen worden gesteld.

Heeft het aangaan van de VvE Energiebespaarlening door de VvE gevolgen voor de financiële ratio’s of de weging van het bezit van de corporatie?             

Nee, de VvE gaat de verplichting aan. Dit is een aparte rechtspersoon. De corporatie is aansprakelijk voor het breukdeel van de lening pro rato het deel dat de corporatie lid is van de VvE. In de jaarrekening worden deze verplichtingen bij de niet uit de balans blijkende verplichtingen benoemd. Bij deze wijze van verantwoording is er geen effect op de op dit moment gestelde ratio’s door de Aw en het WSW.

Is of ontstaat er een verslagleggingsverplichting voor de jaarrekening van de corporatie indien de VvE besluit een VvE Energiebespaarlening aan te gaan?   

De meeste bepalingen over jaarrekeningen in het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op corporaties. In elk geval moet het breukdeel van de lening als niet uit de balans blijkende verplichting in de jaarrekening van een corporatie worden opgenomen. Wij kunnen ons voorstellen dat corporaties in bepaalde situaties voor de aansprakelijkheid zoals beschreven bij vraag 4 een voorziening (art. 2:374 lid 1 BW) opnemen in de jaarrekening (te denken valt aan een slechte financiële situatie van de VvE). Ons advies is om dit af te stemmen met de accountant.

Welke invloed heeft het aangaan van de VvE Energiebespaarlening door de VvE op het borgingsplafond vanuit het WSW?         

In de Richtlijn borgingsplafond komt het element van een lening aan de VvE en de aansprakelijkheid van een corporatie voor een breukdeel van die lening niet aan de orde. Het WSW kan in algemene zin correcties uitvoeren op het borgingsplafond. Op grond van het gezamenlijk beoordelingskader kunnen de Aw en het WSW indien de corporatie > 10% in de VvE houdt wel een verdiepend onderzoek doen.

Wat als een VvE in gebreke blijft en corporatie wordt aangesproken? Zijn er dan beperkingen vanuit de Woningwet?

Als de VvE de Energiebespaarlening niet terug kan betalen, kan het NEF de VvE leden ieder voor haar breukdeel aanspreken. Het kan dus zo zijn dat de corporatie naar rato van haar aandeel in de VvE moet bijspringen. Deze verplichting volgt uit artikel 5:113 BW. De Woningwet blokkeert deze wettelijke verplichting niet.

Hoe dient een corporatie om te gaan met de benodigde toestemming vanuit de Wet overleg huurder verhuurder (WOHV)?          

Uit de WOHV volgt niet dat er toestemming nodig is voor het aangaan van de Energiebespaarlening. Wel moeten verhuurders hun huurders, bewonerscommissies en huurdersorganisaties informeren over het treffen van voorzieningen aan en renoveren van woningen. Omdat de Energiebespaarlening voor dit soort plannen zal worden gebruikt, is een corporatie verplicht om daarover informatie te geven. De corporatie moet de huurdersorganisatie en bewonerscommissie in de gelegenheid stellen om advies uit te brengen over de plannen. De corporatie heeft zelfs instemming nodig als zij de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten wijzigt.

Is de Energiebespaarlening DAEB of niet-DAEB?      

De bijdrage van de corporatie aan de VvE om de lening af te lossen is niet automatisch DAEB. Bepalend is de kwalificatie van de appartementen van de corporatie. Zijn de appartementen DAEB, dan is de bijdrage van de corporatie aan de VvE ook DAEB. Is er sprake van niet-DAEB appartementen (kort gezegd appartementen met een huurprijs > EUR 737,14) dan is de bijdrage niet-DAEB.

De Energiebespaarlening wordt mede mogelijk gemaakt door

Logo RijksoverheidLogo SVnLogo RabobankLogo asn bankLogo CEB