11 juli 2019

Een hoger comfort dat geen cent méér kost: welke VvE wil dat niet?

Bij het ene appartement waren de kozijnen slecht, bij de ander lekte het glas en weer een ander had nergens last van. Om een nieuwe start voor iedereen te maken, stelde voorzitter en technisch beheerder Bert van Dam voor om alle houten kozijnen te vervangen voor kunststof exemplaren met HR++ glas.

VvE Cederstraat, Alphen aan den Rijn

  • Aantal appartementen: 63
  • Grooteigenaren: 2 beheermaatschappijen (8 appartementen)
  • Bouwjaar pand: 1963
  • Beheer: in eigen beheer
  • Maatregelen: kozijnen met HR++ glas


“Er waren in de loop der jaren steeds meer problemen met de kozijnen”, vertelt van Dam. “Niet gek bij een complex dat nu 56 jaar oud is. De bewoners klaagden over tocht- en vochtproblemen en we besteedden veel geld aan het schilderwerk van de kozijnen. Een complete vernieuwing was dus hoognodig. Daarvoor legden we 100.000 euro uit ons reservefonds in en leenden 460.000 euro bij het Nationaal Energiebespaarfonds, in de vorm van een VvE Energiebespaarlening. Bij de aanvraag kregen we hulp van VvE-accountmanager Edward Nijhof. Dat was erg prettig, want de administratieve voorbereiding is wel wat werk. Zeker op het gebied van financiën en besluitvorming. Zeer handig zijn de voorbeeldteksten en aanwijzingen voor de besluitvorming.”

Subsidie bij minimaal twee maatregelen

Uit het opgestelde energieadvies – een vereist document voor de lening – kwamen meerdere isolatiemaatregelen voort. Bij minimaal twee isolatiemaatregelen in de bestaande schil kwam de VvE in aanmerking voor de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH). Van Dam: “Naast HR++ glas was spouwmuurisolatie voor ons een optie, maar we zouden dan wel de servicekosten moeten verhogen. We besloten daarom om niet de gehele muur, maar de helft daarvan te isoleren. Helaas bleek tijdens een proefboring dat de spouw op sommige plaatsen te krap is. Daardoor konden we alleen de kopse kanten en de achterzijde van alle benedenwoningen isoleren. Doordat we hierdoor meer financiële ruimte kregen, lieten we ook de appendages in de stookruimte isoleren.”

Geen verhoging servicekosten

Het zat de VvE niet mee, want er kwam nog een probleem om de hoek kijken. Van Dam: “In onze splitsingsakte staat nog dat glas privébezit is, maar dat de kozijnen VvE-eigendom zijn. Toch kregen we alle leden unaniem mee, omdat we de kozijnen en het glas collectief konden vervangen zonder de servicekosten te verhogen of een extra bijdrage te vragen. Eenmalig is het glas nu dus centraal geregeld en betaald.”

Nog een verrassing stond de VvE te wachten bij de start van de kozijnvervanging. “Er werd asbest ontdekt in een aantal platen waaraan kozijnen bevestigd waren”, aldus Van Dam. “Asbestverwijdering door de aannemer zou ons budget ver te boven gaan, maar gelukkig is er in onze gemeente een regeling waarmee je zelf kleine hoeveelheden mag verwijderen. Bewoners konden de platen zelf in speciale plastic zakken verpakken en op verantwoorde wijze inleveren bij het afvalbrengstation.”

Minder tocht, wind en geluid

Na drie maanden zat het werk er op. Van Dam: “We merken dat de temperatuur in huis minder terugloopt en tocht, wind en geluid van buiten zijn afgenomen. Dat laatste is prettig met een spoorlijn om de hoek. Een besparing op de energierekening vermoed ik bij veel bewoners wel, maar dat is natuurlijk afhankelijk van ieders stookgedrag. Op de ledenvergadering was er tijdens de evaluatie vooral veel lof. De appartementen met een woonkamer op het zuiden moeten hun ramen nu eerder afschermen om te hoge temperaturen te voorkomen.”

Staan er nog meer wensen op het lijstje van de VvE? “Zeker”, zegt Van Dam. “Het dak is over tien jaar aan vernieuwing toe. In de meerjarenbegroting hebben we nu ook dakisolatie toegevoegd. Onze cv-ketels uit 2009 zijn nog niet aan vervanging toe, maar we staan open voor woningen met minder of zonder gas. Bijvoorbeeld met aardwarmte of lagetemperatuurverwarming. Dat is vanwege het bouwjaar van ons appartementencomplex echter lastig, dus daarmee wachten we tot de gemeente het warmtetransitieplan klaar heeft. Van het gas af kunnen we niet alleen.”

 Tips voor VvE’s

  • Informeer leden ruim van tevoren en stap voor stap via verschillende kanalen, zoals op vergaderingen en via (digitale en papieren) nieuwsbrieven. Herhaal wat er is afgesproken, want mensen lezen niet goed.
  • Geef leden niet het gevoel dat ze iets opgedrongen wordt, want je krijgt ze eerder mee als ze zelf het gevoel hebben dat iets voordelig is voor de eigen portemonnee of het comfort. Geef tegelijkertijd  wel een (ruime) deadline mee, zodat je niet zit af te wachten.
  • Bouwkundige kennis is onmisbaar. Heb je dit niet, schakel dan ondersteuning in.
  • Vraag om offertes bij minstens drie (kleine en grote) leveranciers, zodat je vergelijkingsmateriaal hebt. Bij regionale partijen bespaar je op reiskosten.
  • Kijk naar reeds opgeleverde en eventueel vergelijkbare projecten. Vraag de bewoners daar naar hun ervaringen met de werkzaamheden.


Lees de verhalen van andere VvE’s

De Energiebespaarlening wordt mede mogelijk gemaakt door

Logo SVnLogo RabobankLogo asn bankLogo RijksoverheidLogo CEB