3 augustus 2020

Deze VvE verduurzaamde zonder het gehele reservefonds aan te spreken

Ze hadden het allemaal: houtrot, tocht, hoge stookkosten. VvE Bijdorpstraat in Katwijk kon de kozijnen wel wéér laten onderhouden, maar vervanging zou niet lang meer op zich laten wachten. Geld voor grootschalig onderhoud was weliswaar gereserveerd, maar de complete vervanging van de kozijnen van 27 woningen was andere koek. Toch was de oplossing gauw gevonden.

VvE Bijdorpstraat, Katwijk

  • Aantal appartementen: 27
  • Grooteigenaar: nee
  • Bouwjaar pand: 1972
  • Beheer: uitbesteed
  • Maatregelen: kunststof kozijnen met driedubbel glas, spouwmuurisolatie

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van de Katwijkse VvE was aan een update toe. “Uit dat MJOP bleek de zeer slechte staat van de kozijnen”, vertelt Sam van Wijk van VWS Beheer, die als beheerder van de VvE optreedt. “De VvE liep al jaren tegen rottende kozijnen aan en oplappen kon nog voor een paar duizend euro, maar vernieuwen was beter. Met die gedachte in het achterhoofd gingen we met het bestuur op zoek naar de mogelijkheden.”

Kostenplaatje rond met subsidie en VvE Energiebespaarlening

De VvE kwam in aanmerking voor de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH) wanneer zij minstens twee isolatiemaatregelen uitvoerde in de bestaande thermische schil. Van Wijk: “Hoewel het initiële plan de kozijnen waren, vonden we het zonde om de subsidie te laten liggen. Daarom kozen we vanwege de aantrekkelijke terugverdientijd voor spouwmuurisolatie als tweede maatregel. Met enkel subsidie en een kleine inleg vanuit het reservefonds kregen we het kostenplaatje echter nog niet rond. Toen stuitten we op het Nationaal Warmtefonds. Met de VvE Energiebespaarlening konden we de investering doen zonder het reservefonds volledig aan te spreken.”

Lenen voor onderhoudsarme kozijnen en tochtvrije woning

“Na de ontdekking van het fonds ging het snel”, vervolgt Van Wijk. “We startten eind 2018 met de voorbereidingen en riepen begin januari 2019 de leden bijeen voor een informatieavond over het MJOP. Mensen schrokken van het rapport over de slechte bouwkundige staat van het pand, maar Monica Knetsch en Niels van der Plas van het bestuur waren goed voorbereid en hadden de oplossing al paraat. Met de VvE Energiebespaarlening zou de VvE alle kozijnen kunnen vervangen door kunststof kozijnen met driedubbel glas en daarnaast spouwmuurisolatie kunnen aanbrengen. De servicekosten zouden wel omhoog gaan om de lening af te lossen. Het kostenplaatje was door gepensioneerd accountant en bestuurslid Gert Parlevliet overzichtelijk in beeld gebracht. Tegenover die verhoging stonden echter wel onderhoudsarme kozijnen en een tochtvrije woning.”

Unaniem besluit na grondige voorbereiding en meerdere bijeenkomsten

Volgens Van Wijk zag iedereen wel wat in de duurzame maatregelen en externe financiering. En dus zocht het bestuur van de VvE contact met het fonds. “In februari 2019 kwamen we alweer met alle leden bij elkaar voor het beloofde voorstel met kostenindicatie”, zegt van Wijk. “Daar gaf accountmanager Ruben Slager van het Nationaal Warmtefonds een presentatie. De algemene ledenvergadering gaf akkoord om de voorbereidingen voor een VvE Energiebespaarlening verder voort te zetten en eind mei belegden we weer een bijeenkomst. Daarin deelden we de offertes en hielden nogmaals een presentatie over het complete plaatje. Half juni stemde de aanwezige 85 procent van de leden tijdens de algemene ledenvergadering unaniem voor een akkoord.”

Geen weerstand, maar kritische vragen

Was er dan helemaal geen weerstand, zoals ook wel eens voorkomt bij dit soort projecten binnen VvE’s? “Weerstand wil ik het niet noemen”, aldus Van Wijk. “Er waren kritische vragen. Meer dan logisch ook, want je gaat samen een lening aan waarvoor iedereen een stukje verantwoordelijkheid draagt (gelijk aan zijn of haar breukdeel binnen de VvE, red.). Het bestuur had zich grondig voorbereid en er was geen vraag waar geen onderbouwd antwoord op was. De informatiebijeenkomsten waren ook een bewuste keuze in plaats van bijvoorbeeld communiceren per brief of mail. En vanaf het eerste moment zijn we altijd duidelijk geweest over het prijskaartje, inclusief verhoging van de servicekosten.”

Vast team tijdens werkzaamheden

Bij het beoordelen van de offertes kreeg de VvE hulp van een ingehuurde bouwcoördinator. Die keek naar prijs-kwaliteitsverhouding, hoe er werd omgegaan met meerwerk en of er met eigen krachten gewerkt zou worden. Van Wijk: “Dat laatste was een nadrukkelijke wens, omdat het bestuur continuïteit wilde in het team dat over de vloer zou komen. Het was namelijk toch wel een ingrijpende operatie voor bewoners, met de voor- en achterkant van hun woning die er even uit lag. Mensen mochten wel gewoon thuis blijven tijdens de werkzaamheden. Op één dag werd de voor- of achterkant van twee woningen gedaan en de dag erna de andere kant van beide woningen. De bouwcoördinator begeleidde het gehele bouwkundige proces. Voor de aannemers en alle bewoners was het prettig dat er één aanspreekpunt was.”

Praktische zaken in de uitvoeringsfase

Hoewel het hele project tot in de puntjes was voorbereid, liep de VvE in de uitvoeringsfase nog wel tegen wat praktische zaken aan. Van Wijk: “Er werd asbest gevonden in de kozijnen. We liepen daardoor geen vertraging op, maar kregen wel te maken met extra kosten. Ook bleek het leidingschema van de cv-installatie anders in elkaar te zitten. Om de kozijnen goed te kunnen plaatsen, werden de radiatoren afgekoppeld. We wisten echter niet dat die met drie woningen boven elkaar deels aan elkaar gekoppeld waren, waardoor bewoners even zonder verwarming zaten.” Dankzij de soepele samenwerking tussen bestuur, beheerder en bouwcoördinator zitten alle bewoners er sinds eind januari 2020 alweer warmpjes bij. “Het hele proces duurde slechts anderhalf jaar”, zegt Van Wijk. “Inmiddels is het wooncomfort met de verdwenen tocht verbeterd. Voorlopig kan deze VvE er dus weer even tegenaan!”

Tips

  • Weeg af of het op termijn voordeliger is om te onderhouden of te vervangen.
  • Blijf leden informeren in het hele verduurzamingstraject, van eerste idee tot nazorg.
  • Organiseer één of meerdere informatieavonden naast de algemene ledenvergadering(en). Leden kunnen dan vragen stellen en bestuurders meteen reageren.
  • Vergeet niet de subsidiemogelijkheden te onderzoeken.
  • Wees vanaf dag één transparant over het kostenplaatje. Ook wanneer verduurzaming betekent dat de servicekosten omhoog gaan.
  • Bekijk vooraf hoe het leidingwerk van bestaande installaties in elkaar zit en of er tekeningen beschikbaar zijn.
  • Huur een adviseur in (die verdient zichzelf terug!) wanneer er geen bouwkundige kennis binnen het bestuur aanwezig is.

De Energiebespaarlening wordt mede mogelijk gemaakt door

Logo RijksoverheidLogo SVnLogo RabobankLogo asn bankLogo CEB